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　　1.1老舊小區(qū)改造是全面實現(xiàn)小康社會的客觀要求

　　《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理的若干意見》中指出，要穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。老舊小區(qū)改造作為城市建設的重要環(huán)節(jié)，關系到千家萬戶的切身利益，是我國全面實現(xiàn)小康社會的客觀需求。

　　1.2老舊小區(qū)改造是重要的民生工程、民心工程

　　老舊小區(qū)普遍是指單位制改革之前的由政府、單位出資建設的居住區(qū)，與1998年房改(商品房改革)之后建設成的居住區(qū)相比較[1]，大多已跟不上時代的發(fā)展。隨著城市化進程的加快，配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民生活的質(zhì)量、和諧社區(qū)的構建和美好城市的建設。老舊小區(qū)改造的目的就是從源頭上解決老城居民生活難題，改善老百姓的生活狀況，同時改善城市面貌，是重要的民生工程和民心工程。

　　2當前城市老舊小區(qū)改造困難分析

　　2.1改造資金籌集難度大，維修基金長期閑置

　　目前我國大多城市的老舊小區(qū)改造資金主要依靠政府財政撥款，向社會籌集資金較難。以某市二次供水設施改造為例，2013年該市政府出臺文件，要求按照市級財政、區(qū)級財政及產(chǎn)權單位各三分之一的比例出資實施二次供水設施改造。在政策實際執(zhí)行過程中，各區(qū)財政支持力度不一，各小區(qū)業(yè)主配合程度不同，導致工程實施難度很大。在此情況下，該市在2015年出臺了新的財政政策，按照市區(qū)兩級政府及供水單位各三分之一的比例出資，二次供水改造工程才得以大面積地推進下去。又如保障性住房相關的許多費用長期閑置，如當前物業(yè)維修基金使用效率不是很高，大筆費用長期掛賬閑置，如何利用好這種資金來支援老舊小區(qū)改造，需要一個明確的使用辦法。

　　2.2改造涉及部門較多，協(xié)調(diào)管理難度較大

　　老舊小區(qū)改造通常需要對小區(qū)的供電、供水、燃氣等配套設施進行修繕升級，在對小區(qū)道路和立面出新時又會牽涉到配電、配水管網(wǎng)的遷改，這就需要各單位的強力配合。另外，小區(qū)改造對于消防、城管、居委會、電信部門、有線電視單位都會涉及，協(xié)調(diào)好各單位的難度很大。一旦協(xié)調(diào)不好，容易造成工期停滯或者重復遷改等問題，對項目進度和造價都有影響。

　　2.3老舊小區(qū)改造建設管理不規(guī)范

　　從當前老舊小區(qū)改造的情況看，普遍存在著管理較粗獷的問題。老舊小區(qū)的改造具有“目標進度計劃要求高”、“項目分散”、“群眾關注度大”、“工程簽證變更較多”等特點，對于工程的建設管理要求也相對較高。然而在具體的實施過程中，工程的建設管理不夠規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在。如由于要征求小區(qū)各業(yè)主的意見，很多項目前期手續(xù)辦理進程較慢，一旦手續(xù)齊全建設單位便急忙動工，忽視了過程中建設程序的管理。尤其是各小區(qū)改造特點不同、居民的實際需求不同，在工程實施過程中存在著大量的變更，如果對這些變更簽證把關不嚴，無疑會對整個工程的質(zhì)量和造價造成巨大影響。

　　3城市老舊小區(qū)改造對策

　　3.1創(chuàng)新管理模式

　　老舊小區(qū)，情況不盡相同，難度也有高低，這就需要因地制宜，針對不同的小區(qū)研究不同的改造方式和改造程度。首先，要堅持政府主導，建立高層的協(xié)調(diào)機構，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門。老舊小區(qū)改造往往牽涉到住建、城管、供電、供水、燃氣、民政等等部門，沒有一個高層的協(xié)調(diào)機構，無法保證項目的實施。其次，要制定改造的總體規(guī)劃和各小區(qū)的詳細規(guī)劃，根據(jù)各自特點，明確改造內(nèi)容和改造的進度，倒排時間節(jié)點，“掛圖作戰(zhàn)”。再次，要調(diào)動起參建單位的積極性，如對改造進度較好的區(qū)、街道進行表彰，對參與的施工單位進行評比、獎勵等等，激發(fā)其工作熱情。

　　3.2多途徑保證改造資金

　　第一是拓寬籌資渠道，鼓勵企業(yè)帶資參與老舊小區(qū)改造，注入新鮮血液。老舊小區(qū)所在位置多為城市中心，可以利用區(qū)位優(yōu)勢，如小區(qū)閑置土地或臨街土地進行二次開發(fā)，以開發(fā)代酬金吸引社會資本。第二是加強政府財政的扶持力度，堅持每年安排足夠的財政預算，通過市區(qū)兩級財政共同出資的方式引導各區(qū)政府加大財政投入。第三是減免相關參建企業(yè)負擔，通過減免規(guī)費繳納，減免稅收等方式，降低企業(yè)建設成本。

　　3.3拓展改造內(nèi)容

　　增加小區(qū)配套設施和適老化改造項目。除了對建筑結構的加固和外立面的出新外，要適當增加小區(qū)配套設施。具體內(nèi)容可分為三類：一是建筑增設，包括建筑內(nèi)的供水排水，増設電梯等;二是環(huán)境改造，包括小區(qū)道路拓寬，綠化提升，建設停車設施，提升環(huán)境等;三是基礎設施配套，包括各種管線改造，增加服務用房、設施設備等。在我國已經(jīng)步入老齡社會的背景下，應當適當增加為老年人服務的配套設施，如小區(qū)無障礙道路、健身設施、廣場舞場地等等。

　　3.4加強小區(qū)改造后的維護

　　通過聘請物業(yè)公司、成立小區(qū)業(yè)委會等方法實現(xiàn)小區(qū)自主可持續(xù)管理。一是要深入小區(qū)居民家中，通過召開座談會等方式，了解居民對于老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理的看法及需求;二是加大政府對于物業(yè)管理的補貼力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業(yè)公司入駐;三是成立小區(qū)業(yè)委會，通過小區(qū)居民自治，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為和物業(yè)資金的使用，解決老舊小區(qū)改造后的維護和管理難題。

　　4結論

　　老舊小區(qū)的整治是一項綜合性的系統(tǒng)工程，需要時間、資金和精力的長期投入，其中涉及百姓利益的協(xié)調(diào)、群眾觀念的轉變、管理體制和管理方法的改革及創(chuàng)新。這就要求在推進老舊小區(qū)改造的進程中，注重發(fā)揮政府的主導作用，多措并舉，尋找出適合老舊小區(qū)治理的途徑，進而才能提高老舊小區(qū)居民的幸福指數(shù)，才能圓滿完成全面建設小康社會的目標。——論文作者：林樂

　　相關期刊推薦：《城市住宅》(月刊)創(chuàng)刊于1994年，由亞太建設科技信息研究所、中國建筑設設計研究院主辦。發(fā)布并解讀國家有關城市規(guī)劃、城市建設、房地產(chǎn)發(fā)展方面的最新方針、政策、法律法規(guī)，調(diào)研并報道城市住宅方面的相關金融、科技、工程建設信息和經(jīng)驗;挖掘并推廣適宜中國節(jié)能環(huán)保經(jīng)濟宜居的住宅部品設施和建造施工技術。